Lucrări fără autorizație după CATUC: ce s-a schimbat și ce înseamnă pentru cine cumpără o casă

De la 25 august 2026 se aplică Legea nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Codul abrogă atât Legea 50/1991, cât și Legea 350/2001.

Nu e o renumerotare de articole. E o altă logică, iar pentru cine cumpără o proprietate schimbă fundamental ce înseamnă o construcție făcută fără acte.

Nu mai sunt două situații, ci patru

Sub Legea 50/1991, întrebarea avea două răspunsuri: ori îți trebuia autorizație, ori lucrarea era pe lista de la art. 11 și o făceai liber. Lista aceea era singurul loc în care te uitai.

CATUC împarte aceeași materie în patru regimuri, după cât de mult contează intervenția:

• Fără nicio formalitate — art. 299. Nu depui nimic la primărie.
• Notificare prealabilă — art. 294–298. Depui un dosar, primăria are un termen de obiecții, iar tăcerea ei înseamnă acord.
• Aviz de amplasare — art. 300. Se aprobă poziționarea unui obiect în spațiu, nu o soluție constructivă.
• Autorizație de construire — regimul clasic, pentru tot restul.

Consecința practică: o parte din lucrările pe care le știai „fără autorizație” au coborât o treaptă, nu două. Altele, care înainte cereau autorizație, au urcat în zona notificării. Mișcarea s-a făcut în ambele sensuri.

Unde a ajuns fiecare literă din vechiul art. 11

Dacă ai lucrat cu lista veche, asta e corespondența. Rândurile îngroșate sunt lucrările care nu mai sunt scutite — acolo se greșește cel mai ușor, din obișnuință.

Anexele de la art. 299 alin. (2) lit. c) nu se depun nicăieri la urbanism, dar se declară pe propria răspundere la taxe și impozite și se impozitează potrivit Codului fiscal. Radierea, la demontare, se face tot pe declarație — art. 299 alin. (12).

Două capcane în art. 299 pe care nu le avea Legea 50/1991

Prima: recepția a devenit obligatorie și pentru lucrările fără formalitate. Art. 299 alin. (5) cere recepție la terminarea lucrărilor, care se realizează potrivit contractului dintre beneficiar și constructor și se înscrie, împreună cu proiectul de execuție, în cartea tehnică a construcției și în Registrul Național al Construcțiilor. Sub Legea 50/1991, ce se făcea fără autorizație nu lăsa nicio urmă documentară. Acum lasă.

A doua: răspunderea e solidară. Art. 299 alin. (3) menține obligatorie respectarea reglementărilor urbanistice, a celor tehnice privind calitatea în construcții, a legislației de mediu și de patrimoniu. Alin. (4) pune răspunderea pentru nerespectarea lor pe beneficiarul lucrării, în solidar cu proiectanții și executanții. „Fără nicio formalitate” te scutește de drumul la primărie, nu de normele de fond.

Statul a renunțat la verificarea dinainte, nu la verificare. S-a mutat după.

Notificarea: cum funcționează aprobarea tacită

Depui un formular de notificare, însoțit de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de colective tehnice de specialitate, plus dovada plății taxelor — art. 295 alin. (4). Formularul e cel aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026.

De la înregistrare, primăria are 15 zile lucrătoare să ceară clarificări, să refuze motivat sau să dispună trecerea la autorizare completă. Dacă nu spune nimic în acest termen, intervine aprobarea tacită — art. 296 alin. (1) lit. a).

Aprobarea tacită nu înseamnă însă că poți începe a doua zi. Art. 296 alin. (6) prevede că lucrările încep la 15 zile calendaristice după împlinirea acelui termen. De la depunere până la prima lopată trec, în total, în jur de cinci săptămâni. Dreptul de a executa are apoi o valabilitate de 3 ani, potrivit alin. (5).

Ce nu dispare: proiectul tehnic, colectivul de specialitate, cartea tehnică a construcției, înscrierea proiectului în Registrul Național al Construcțiilor. Art. 297 alin. (2) spune răspicat că notificarea are rolul unei declarații pe proprie răspundere a beneficiarului, iar alin. (1) că autoritatea locală nu răspunde pentru prejudiciile ulterioare. „Se construiește fără acte la țară” descrie altceva decât prevede legea.

Pentru construcțiile noi, regimul e îngust. Anexele exterioare locuințelor unifamiliale se pot face pe notificare până la 50 mp cumulat, doar în mediul rural și cu excepția localităților rurale aflate în zone metropolitane — art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i). Iar locuința unifamilială de maximum 150 mp desfășurați, parter sau demisol și parter, fără subsol, se poate construi pe notificare doar în intravilanul rural și numai pe bază de proiect-tip rezultat din concursurile organizate de minister cu Ordinul Arhitecților, ori pe proiect individual întocmit cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru încadrarea în specificul local, avizat de arhitectul-șef de județ — art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii).

Avizul de amplasare și bariera zonelor protejate

Art. 300 reglementează un palier separat, pentru obiecte, nu pentru clădiri: rastele de biciclete și stații de încărcare pentru vehicule electrice, puncte de măsurare a calității aerului, sisteme de precolectare a deșeurilor, semnalizare rutieră, toalete ecologice mobile, mobilier pentru comerțul de întâmpinare, amenajări temporare în aer liber pentru spectacole, târguri sau patinoare, stații de monitorizare a zgomotului. Tonetele, pupitrele, rulotele și automatele de vânzare intră aici dacă nu depășesc 12 mp și se amplasează direct pe sol, fără fundații — lit. f).

Și o regulă care taie peste tot ce am scris mai sus: în zonele construite protejate și în zonele de protecție a monumentelor istorice, scutirile de la art. 299 nu se aplică. Textul fiecărei litere o spune explicit. Pentru aceste zone, art. 294 alin. (3) permite doar o listă scurtă de reparații și lucrări de întreținere, pe notificare prealabilă condiționată de acordul scris al serviciului deconcentrat de patrimoniu, acord care conține condițiile și termenele de executare. Înainte să vă bazați pe orice din acest articol, verificați în certificatul de urbanism dacă imobilul se suprapune peste o astfel de zonă.

Dacă există deja o construcție fără autorizație: fereastra se închide pe 25 august 2027

Art. 301 introduce autorizația de regularizare și, odată cu ea, cea mai dură schimbare din tot Codul.

În regim permanent se pot regulariza doar lucruri mici, potrivit alin. (2): locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj, de maximum 150 mp desfășurați, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție și a zonelor construite protejate; anexele locuinței, anexele gospodărești sau ale exploatațiilor agricole de până la 150 mp; și închiderea balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

Pentru tot restul — hale, spații comerciale, etaje în plus la blocuri, orice depășește pragurile de mai sus — alin. (7) deschide o singură fereastră, de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului: între 25 august 2026 și 25 august 2027. După această dată, alin. (12) prevede că autoritățile pot desființa lucrările neautorizate cu recuperarea cheltuielilor sau au obligația de a cere instanței desființarea, iar alin. (13) dă primarului un termen de 30 de zile de la expirare pentru a formula cererea de chemare în judecată.

Regularizarea nu e o taxă plătită în schimbul unei ștampile. Alin. (3) o condiționează de îndeplinirea cumulativă a condițiilor de mediu, a cerințelor fundamentale de la art. 386 și a reglementărilor urbanistice. Alin. (9) cere expertize tehnice întocmite de experți atestați pe șase domenii: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă și mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică. Pe baza lor, alin. (10) permite primăriei să impună lucrări de aducere la conformitate, iar alin. (6) poate cere chiar o autorizație de desființare parțială.

Iar costul e proiectat să descurajeze: alin. (8) stabilește cotele de control de stat și taxele de certificat de urbanism și de autorizare la de zece ori valoarea normală, iar alin. (11) majorează impozitul pe clădire cu 100%, de la data constatării până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor. Același alineat precizează că plata impozitului nu înlătură aplicarea sancțiunilor privind disciplina în construcții.

Ce înseamnă asta când cumpărați

Până acum, o construcție fără autorizație într-o curte era o problemă de negociere: scădeați din preț, vă asumați riscul, mergeați mai departe.

Din 25 august 2027 încolo, dacă nu intră în categoriile mici de la art. 301 alin. (2), devine o problemă fără soluție. Nu se mai poate regulariza. Rămâne o clădire pe care nu o puteți intabula curat, pe care banca nu o acceptă în garanție, și pentru care primăria are obligația legală — nu posibilitatea, obligația — să ceară desființarea în instanță.

Asta schimbă complet ce înseamnă o verificare înainte de semnare. Nu mai e suficient să comparați ce vedeți cu ce scrie în cartea funciară. Trebuie comparate trei lucruri diferite: situația cadastrală înscrisă, proiectul autorizat și construcția existentă fizic. Sunt trei surse care răspund la trei întrebări diferite și care, la clădirile vechi, nu coincid aproape niciodată.

Diferența dintre ele are acum un termen de expirare. O extindere neautorizată descoperită în martie 2027 mai poate fi rezolvată — costisitor, dar rezolvată. Aceeași extindere descoperită în octombrie 2027 nu mai poate.

Dacă sunteți în curs de a cumpăra o proprietate despre care aveți cea mai mică îndoială că s-a construit sau s-a modificat fără acte, perioada asta e singura în care mai aveți pârghie. După ce semnați, problema trece la dumneavoastră, cu impozit dublu și taxe înzecite cu tot.

Articol întocmit pe textul Legii nr. 169/2026 (Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026), art. 294–301 și 386, și pe Ordinul MDLPA nr. 975/2026 (Monitorul Oficial nr. 711 din 26 august 2026). Încadrarea unei lucrări concrete depinde de amplasament, de regulamentul local de urbanism și de regimul de protecție al imobilului și se stabilește de la caz la caz.